HAUSSE DES TAUX DES CREDITS
Depuis l’automne 2021, la hausse des taux des crédits immobiliers aux particuliers est venue entraver le chemin d’une expansion des marchés de l’immobilier résidentiel qui s’était dessinée depuis plus de 10 années. La remontée des taux est rapide, contribuant depuis le début de l’année 2022 à la dégradation de la solvabilité de la demande, alors que la hausse des prix des logements neufs et anciens s’est poursuivie, presque partout sur le territoire.
Sur ces marchés en récession, il convient en outre de ne pas oublier les conséquences que le resserrement des conditions d’octroi des prêts décidé par la Banque de France a eu dans cette évolution. En imposant de facto un relèvement du taux d’apport personnel exigé, la Banque de France a écarté du marché une part non négligeable des catégories d’acheteurs qui, jusqu’en 2021, avaient porté l’expansion des marchés.
Des taux des crédits revenus à leur niveau de 2013
En avril 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3.15 % d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Depuis janvier 2023, les hausses successives du taux d’usure (la revalorisation intervenue à compter de janvier, puis sa mensualisation) ont alimenté l’augmentation du taux moyen des crédits. Et sur des prêts à 25 ans, les taux dépassaient 3.50 % en avril pour la moitié des emprunteurs, pouvant même aller jusqu’à 3.95 % pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel (voire au-delà de 4.00 % pour une petite partie d’entre eux). Alors que pour plus de la moitié des emprunteurs (y compris pour ceux disposant d’un apport personnel plus conséquent), la barrière des 3.30 % est nettement franchie, même sur des durées de 15 ans.
En outre, le taux constaté en avril est maintenant de niveau comparable à celui du 1er trimestre 2013 (3.09 %), lorsque le marché des crédits aux particuliers était en panne à la suite de décisions publiques guère favorables à l’immobilier résidentiel (suppression du PTZ dans l’ancien sans travaux décidée en 2011, puis remise en cause des dispositifs de soutien de la demande à partir de l’été 2012). La stabilisation relative de la profitabilité des nouveaux crédits a évidemment contribué à cette décélération, mais sans que cela ne permette un rebond de la demande de crédits.
Car la dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par une augmentation du taux des crédits facilitée par les revalorisations du taux d’usure et les exigences d’un apport personnel plus élevé imposées par la Banque de France ont eu un impact négatif certain sur la demande de crédits. Dans ces conditions, après un 2nd semestre 2022 marqué par une dégradation de plus en plus prononcée du marché des crédits immobiliers, la production recule toujours, comme le nombre de prêts accordés : avec à fin avril 2023, une chute de la production mesurée en niveau annuel glissant de 33.2 %, en glissement annuel (en GA), et de 31.9 % pour le nombre de prêts.
Un resserrement de l’accès au crédit malvenu
Toute l’attention a été portée sur la remontée des taux des crédits immobiliers. En laissant monter une illusion, cette remontée favorise la baisse des prix de l’immobilier qui va elle-même permettre de rendre la demande à nouveau solvable (comme sans doute dans le secteur de la promotion immobilière où, alors que les ventes d’appartements ont reculé de 14.1 % en 2022, les prix ont cru de 5.1 % !) et par un mécanisme vertueux, une sorte de « main invisible », l’activité des marchés repartira. C’est en outre la thèse soutenue par la Banque de France et reprise depuis quelques mois par une BCE dont l’action est maintenant contestée par certain(s) membre(s) de son conseil, lorsqu’il s’agit de remarquer que l’assèchement des liquidités par la banque centrale provoque une pénurie de ressources rares (les ressources de financement et de refinancement des économies de la zone euro) et renforce le risque de survenance d’une récession des marchés immobiliers sévère (et du reste de l’économie, bien sûr). Mais il s’agit bien d’un problème de financement qui est posé : son volume (les prêts pouvant être accordés), avant la question de son prix, les taux de crédits qui de toute façon sont devenus plus difficiles à financer par les banques en l’absence de ressources !